民泊の営業日数がいよいよ法律で定められ「年180日上限」となりそうです。

民泊営業 年180日が上限
違反なら業務停止も

国土交通・厚生労働省は住宅に旅行者を有料で泊める民泊の年間営業日数の上限を年180日とすることを決めた。違反すれば業務停止命令などの行政処分の対象となる。来年の通常国会に提出する新法に盛り込む。旅館やホテルに一定の配慮をしつつ、法的に住宅とみなせる上限の日数の営業を認め、訪日客の受け皿にする。

新法は民泊の基本的ルールとなる。営業日数の規定のほか、住宅を提供する人は自治体への届出、仲介サイトは観光庁への登録を義務づける。マンションの一室など家主が住んでいない部屋を提供する場合には、管理業者の登録も求める。

営業日数を巡っては民泊に顧客を奪われることを懸念する旅館業界が「年30日以下に」と主張。民泊参入をめざす不動産業界からは営業日数が少なくては採算が合わないとして「制限なし」を求めていた。

これに対し、国交・厚労両省が180日と決めたのは、営業日数が180日を超えると、住宅とみなすのが難しくなり、税制などの扱いを変える必要が出てくる可能性が高いためだ。

ただ営業日数の定義はなお解釈が分かれている。旅館業界はあらかじめ設定する営業期間の上限としているのに対し、不動産業界は、実際に客を受け入れた日数だと主張している。

諸外国でも民泊の営業日数を規制している例はある。観光庁によると、英ロンドンは年90日以内、オランダ・アムステルダムでは年60日以内だ。

既存の旅館やホテルは住宅地で営業できない。新法では住宅地も含めて民泊の営業が可能となるため、自宅や賃貸マンションの一室を民泊に転用する動きが広がりそうだ。

日本政策投資銀行は2020年に訪日客が4000万人に増えた場合、東京都内で1880万人分の宿泊施設が足りなくなると試算する。個人が保有する試算を活用したシェアリングエコノミーを通じ、観光資源の多様化やホテル不足の解消につなげる。

各国の民泊営業日数を巡る規制
日本(新法) 年180日以下なら自治体への届け出で可能
英ロンドン 年90日以内なら許可不要
仏パリ 部屋の持ち主が年8カ月以上住んでいれば自治体に届け出不要
独ハンブルク 部屋の持ち主が年4カ月以上住んでいれば許認可を得て可能
蘭アムステルダム 年60日以内で近隣の同意があれば許可不要
米ニューヨーク 共同住宅で居住者がいなければ30日未満の短期滞在は違法
(注)政府検討会の資料をもとに作成

(2016年12月4日日本経済新聞朝刊1面抜粋)

民泊を代表する仲介サイトはairbnb(エアービーアンドビー)ですよね。今や訪日外国人の1割がこのairbnbを利用しているんですよね。

エアビー宿泊 日本300万人

民泊仲介世界最大手の米エアビーアンドビーを利用した訪日客の数が2016年1〜10月の累計で300万人を超えたことが明らかになった。10月末で訪日外国人観光客の数は2000万人を突破しており、1割前後が同社のサービスを使ったとみられる。民泊を巡る法整備が難航する中、訪日客の利用が先行していることが浮き彫りになった。

民泊とは旅行者らを一般住宅の空き部屋などに有料で泊めること。[…]

エアビーアンドビーを利用した訪日客の数は16年1〜10月の累計で300万人を超えて過去最高になった。15年は約130万人だったため、2倍以上の水準だ。「日本は(宿泊者の数で)トップ5に入る」(レヘイン氏)

日本政府観光局によるよ、既に16年の訪日客の数は2000万人を超えている。エアビーアンドビーの場合、日本で複数カ所に泊まると別の人と数えるため単純な比較はできないが、訪日客の1割前後が同社のサービスを使った可能性がある。

直近1年間の内訳をみると、韓国からの利用者が一番多かった。その後、中国、米国、香港と続く。上位10カ国・地域でみると、アジアが半分以上を占めた。

また、訪日客の69%が、18〜34歳を指す「ミレニアル世代」だった。レへイン氏は「今後10年を見据えると、世界の旅行者の大多数がミレニアル世代になる」とし、「この傾向を日本はけん引している」と語った。

旅行者らを有料で泊める宿泊施設を営業するには原則、旅館業法で定める基準を満たす必要がある。民泊に関しては、現状では国家戦略特区を活用した東京都大田区などで営まれるほか、旅館業法で定める「簡易宿所」の許可を得た民泊、さらにいずれの基準も満たさないグレーの民泊もあるとされ、法整備が急がれている。

ただ、法整備を巡っては、旅館業法との調整が難航している。特に旅館やホテルと線引きするために年間の営業日数を何日にするかで議論が割れている。レヘイン氏は「日本政府が掲げる20年までに年間4000万人の訪日客を達成するために民泊は重要な役割を果たす」と強調する。

エアビーアンドビーは08年創業。インターネットで部屋の貸し手と借り手を結びつけている。世界約191カ国・地域、3万4000以上の都市に約250万の物件を抱え、宿泊者の数は累計1億人を超えている。日本は約4万6000件。

成長市場とみられる民泊には、中国の途家網(トゥージア)などの新興勢力が台頭している。既存業界との摩擦も起きており、タイでもホテル業界が民泊の貸主に法律に基づく営業許可の取得を義務づけるべきだと政府に提案している。

日本に来たエアビーアンドビーの宿泊者の国・地域トップ10
1 韓国 6 オーストラリア
2 中国 7 シンガポール
3 米国 8 タイ
4 香港 9 マレーシア
5 台湾 10 フランス
(注)2015年10月から16年10月までの累計

(2016年11月16日日本経済新聞朝刊11面抜粋)

ただ、この「民泊」は世界各国で規制強化の動きが強まっています。

民泊に逆風!Airbnbへ広告規制、世界の都市で規制強化の動きが広まる

2016年11月6日

上記にも書いていますが、もともと、住んでいるところに、「部屋が空いているから泊まる?」と始まった住まいのシェア。それが、今や簡易ホテルの経営に変わってきているので、「それは違うだろ?それならホテルじゃないか」ということなんでしょう。

日本は特に、「投資用として物件を購入して、Airbnbで収益を上げる」という流れが非常に強く、「部屋が空いているから泊まる?」というのはごく一部です。

どうやら民泊新制度の概要は以下の通りのようです。

民泊=住宅と位置付け、旅館業法の対象外とする→住宅専用地域でも民泊を認める
・ただし、自治体の裁量により、条例等で民泊を禁止することも認める
・民泊を「家主居住型」「家主不在型」の2つに区別し、いずれも「一定の要件」の範囲内で1日単位での住宅の貸出を認める
「一定の要件」の主な内容として、年間提供日数上限を半年未満(180日以下)とする
・「家主居住型」では、家主(住宅提供者)に役所への届出を義務付ける
・「家主不在型」では、管理者への管理委託を必要とし、管理者に役所への登録を義務付ける
・利用者と住居提供者をマッチングする仲介事業者にも、役所への登録を義務付ける

ということで、「投資用として物件を購入して、Airbnbで収益を上げる」という「家主不在型」は、管理者へ管理委託が必要になるんですね。この管理者が不動産会社ということになるんでしょうけど、さすが不動産屋さん、儲け口に口を挟んでちゃっかり絡んできましたね。

ちなみに、最近民泊物件が急増しているため、全体的な民泊の稼働率が下がっているようですね。

2016年1-3月期の東京エリアにおける稼働率は55%と、2015年1-3月期の稼働率65%と比べると10%ポイント低下した。

(AirDNAデータ解析ツールより)

こうみると「年180日」の制限って、大したことがないような気もしますが、民泊物件の中でも儲かる物件と儲からない物件、二極化が進んできているので、儲かる物件の所有者にはこの法律は痛いでしょう。また、この手のビジネスは、グレーな時にいち早く参入した人は儲かるでしょうが、法律などいろいろとがんじがらめになると難しくなってきます。既にノウハウを積んでいる人も多い上、今後さらに利益を上げるのは難しそうですね。

利益を求めるために物件を購入するのではなく、使われていない資産を活用する、つまり「部屋が空いているから泊まる?」というシェアリングエコノミーの良さにもう一度戻った方が良いのではないでしょうか。